Nemovitosti jako zdroj příjmu

Tímto způsobem bychom měli uvažovat i u běžných investic. Pokud chci sázet na jednu kartu (na jeden byt, na jednu firmu, na jeden dluhopis...), tak si musím spočítat, jestli je tomu adekvátně vyšší výnos. Například u firem to funguje tak, že u rozloženého portfolia (například investice do akciových podílových fondů) se dá počítat s dlouhodobým výnosem kolem 8 % ročně. Pokud tomu nevěříte, tak se podívejte na následující tři obrázky, které situaci ilustrují. A právě proto, pokud chcete podnikat, musíte chtít vyšší výnos. Běžně se u prodejů Start-Up firem počítá s výnosností pro investora kolem 20 % ročně. Je to adekvátní cena za podstoupené riziko.

A teď se konečně můžeme dostat k nemovitostem. Rozložená nemovitostní portfolia nakupovaná pomocí podílových fondů (nejčastější v zahraničí jsou takzvané REITs) mají dlouhodobou výnosnost kolem 7 % ročně. Podkladovým aktivem je diverzifikované portfolio nemovitostních společností a dostanu se tak k tomu, že mezi mými nemovitostmi nejsou jen byty, ale i kanceláře, průmyslové stavby, nemocnice nebo dokonce letiště a stavby pro sport. Navíc kromě toho, že pošlu někam peníze, se nemusím o nic starat. Takže otázka zní: jaký výnos od své investice do nájemního bytu očekávám, aby se mi vyplatilo:

1. Sázet hodně peněz na jednu kartu?
2. Hledat nájemníky a komunikovat s nimi (což může zahrnovat nepříjemnosti jako například vymáhání nájemného)?
3. Řešit daňovou problematiku (daň z příjmů z pronájmu, daň z nemovitých věcí atd.)?
4. Nést specifická rizika mojí nemovitosti?
5. O svoji investici se starat (kolik mě to bude stát času a kdo mi ho zaplatí)?

Pokud jste si na tyto otázky poctivě odpověděli a už s tím máte alespoň nějaké zkušenosti, tak by Vám mělo vyjít číslo okolo 12 % ročně. Pokud budeme uvažovat o tom, že byt koupíme na maximální hypotéku a potřebujeme tak okolo 20 % vlastních zdrojů, tak už stačí porovnat cenu nemovitosti s předpokládaným čistým výnosem z nájmu. Tedy po zaplacení všech poplatků, nákladů a daní. Na konci výpočtu zjistíte, jestli se nákup vyplatí, nebo ne. Samozřejmě výsledek výpočtu záleží na vstupních parametrech a celý výpočet již doporučuji zkonzultovat s profesionálem.

Jiná situace u nemovitostí nastává, když chcete koupit nemovitost pro vlastní bydlení a počítáte s tím, že za pár let ji opustíte, půjdete do většího a stávající nemovitost prodáte nebo začnete pronajímat. Tady se totiž základním kamenem výpočtu stane porovnání peněz zaplacených za hypotéku a vlastních zdrojů oproti nájemnému, které díky nákupu nemovitosti nezaplatíte. Dvě neznámé, které Vám pak mohou s rozhodováním pomoct, jsou výhled cen nájemného v budoucnu (téměř vždy roste s inflací) a budoucích cen nemovitostí (dlouhodobě rostou s inflací). Tady přesnosti výpočtu velmi nahrává rostoucí čas mezi okamžikem nákupu a prodeje nemovitosti, protože

• už mě více zajímají dlouhodobé trendy místo krátkodobého kolísání,
• už jsem splatil kus z hypotéky a vidím, že nájemné na rozdíl od splátky hypotéky roste a
• rozpouštím v čase fixní náklady (provize RK, daň z nabytí a další poplatky).

Pokud chcete koupit nemovitost pro vlastní bydlení, tak nejsou výpočty až tak podstatné a krátkodobé spekulace nemá smysl moc řešit. A stejně tak nemá smysl řešit, jestli pro vás nemovitost bude dočasné bydlení na 5 nebo 10 či 15 let. Ono to totiž nakonec bude možná jinak, než si na začátku myslíte. U vlastního bydlení tak musí převážit v rozhodování to, jestli se vám byt líbí, jestli se vám bude v lokalitě dobře žít a jestli je pro vás financování vlastního bydlení bezpečné. Abyste se například nepředlužili, abyste měli rezervu, kdybyste přišli o práci. Prostě opět řešit spíše rizika a jak se před nimi ochránit než to, jestli na tom časem možná vydělám. Mimochodem věděli jste, že mezi největší finanční rizika pro běžnou rodinu kromě invalidity a ztráty práce představuje rozvod? Ale o tom až někdy jindy.